마스턴프리미어제1호리츠(마스턴프리미어제1호위탁관리부동산투자회사)

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마스턴프리미어제1호리츠

프랑스 파리 소재

크리스탈파크 빌딩에

투자하는 재간접 리츠

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마스턴프리미어제1호는

마스턴자산운용에서 출시하는

 1호 리츠입니다.

 

마스턴자산운용은

이지스자산운용과 함께

부동산에 특화된 자산운용사로

최근 가장 성장성이 좋은 운용사 중

하나로 꼽히고 있습니다.

 

마스턴프리미어제1호리츠는

프랑스 파리 소재

크리스탈파크 빌딩에

투자하는 재간접 리츠인데요.

 

제이알글로벌리츠와 함께

해외 부동산에 투자하는

최초의 공모 상장 리츠입니다.

 

최초 타이틀을 달기 위해

조금 서둘러서 상장을 준비하고 있는데요.

 

일반 청약은

제이알글로벌리츠와 같은

7월 22일에서 24일입니다.

 

이제 크리스탈파크에 대해서

자세히 알아보겠습니다.

 

1. 투자대상 개요

 

투자대상	마스턴유럽전문투자형사모부동산투자신탁제9호
대상부동산	프랑스 파리 소재 크라스탈파크
준공년도	2003년 - 2018년 레노베이션 완료
위치	62/64 Victor Hugo, Neuilly-sur-seine, France
구성	오피스 1동 - 지하 2층 / 지상 7층
임차인	PwC, IFF, Estee Lauder, Adelius
임대율	100%

크리스탈 파크

 

상기 펀드 외에 156억원을 유동성 자산에 투자할 예정으로 이중 111억원은 해외상장리츠에 투자 계획

 

2. 지역현황

 

프랑스 : 인구 6699만명 / 신용등급 S&P AA

 

크리스탈파크는 프랑스 파리에 인접한 오드센주 내 뇌이쉬르센 지역에 위치

 

오피스 권역으로는 Western CBD 내 뇌이-르발루아 권역으로 파리 CBD에 바로 인접

- 지하철 1,3호선 라인과 RER(광역열차)를 이용 가능하며 외곽순환도로와의 접근성 우수

 

명품 패션 브랜드, 글로벌 화장품 브랜드 및 컨설팅 기업들의 임차 선호도가 높은 지역

 

 

3. 매입가 수준

 

매입 Cap. Rate 3.7%

시장 Cap. Rate 3.3%

 

시장 Cap. Rate 대비 높은 Cap rate에 매입하였으며, 이후 시장 Cap rate는 추가 하락

- 적정 가격에 매입한 것으로 판단됨

 

Cap. rate가 무엇인지 궁금하다면?

 

 

Cap rate? 자본환원률? 누구냐 넌?

 

4. 임대차 현황

 

임대율 100%

 

임차인	임대면적	임대율	임대 만기	중도해지 가능시점
PwC 회계법인	24,595	61.6%	2028-01-31	2021.02.01 일부2023.02.01 일부2025.01.31 전체
IFF 화학제품 제조	9,143	22.9%	2028-12-31	2023.12.31 일부2025.12.31 전체
Estee Lauder 화장품	4,671	11.7%	2028-01-13	2026.01.13 전체
Adelius IT 컨설팅	1,519	3.8%	2030-10-31	2022.11.01 전체
합계	39,928	100.0%

 

4개 임차인으로 구성된 멀티테넌트

- PwC 비중이 다소 높은 단점

 

투자대상펀드의 만기 2024년 7월 이전에 임차인의 중도해지가 가능한 임대차 계약

- 중도해지 시점시 신규 임차인 유치 등의 문제가 발생 가능

- 신규 임차인을 유치하지 못하면 임대료 수입 감소, 리츠 배당 감소

 

5. 환헷지

 

크리스탈파크에 투자하는 원금 100% 배당 80% 환헷지

- 2024년 7월까지 환헷지 되어 환율 변동성 없음

 

해외상장리츠에 투자하는 금액 환헷지 하지 않음

 

6. 예상 배당

 

	기준일	목표 배당률
1기	2020.07.31	-
2기	2021.01.31	5.81
3기	2021.07.31	5.82
4기	2022.01.31	5.85
5기	2022.07.31	5.86
6기	2023.01.31	5.90

 

결론

 

마스턴프리미어제1호리츠는

프랑스 파리 크리스탈파크 빌딩에

투자합니다.

 

파리 CBD지역과 인접한 

Western CBD 지역에

위치하고 있으며,

 

4개 임차인을 통해서

100% 임대되어 있는 

우량 자산입니다.

 

다만, 

임차인들이 임대차계약을

중도해지 할 수 있는

옵션을 가지고 있어

중도해지 시 

임대료 수입 감소 및

목표 배당률에

미달할 수 있는

위험이 있습니다.

 

더 궁금한 사항 있으면

댓글 달아주세요~