제이알글로벌리츠(제이알글로벌위탁관리부동산투자회사)

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제이알글로벌리츠

벨기에 브뤼셀 소재 파이낸스 타워에

투자하는 리츠

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제이알글로벌리츠는

제이알글로벌위탁관리부동산투자회사의

약자입니다.

 

제이알글로벌리츠는

제이알자산운용이 운용하는

부동산펀드를 통해

벨기에 브뤼셀 소재 파이낸스 타워에

투자하는 재간접 리츠입니다.

 

7월 22일부터 24일까지

상장을 위한

일반 청약을 실시하는데요.

 

해외 부동산에 투자하는

최초의 공모 상장 리츠입니다.

 

얼마나 좋은 빌딩인지

자세히 알아보겠습니다.

 

1. 투자대상 개요

 

투자대상	제이알제26호위탁관리부동산투자회사 (재간접리츠)
대상부동산	벨기에 브뤼셀 소재 파이낸스 타워
준공년도	1982년 - 2008년 대규모 리노베이션
위치	50 Boulevard du Jardin Botanique 1000 Brussels, Belgium
구성	본관 지하 4층 ~ 지상 35층 별관 지하 6층 ~지상 11층 주차건물 675대
임차인	벨기에 건물관리청 - 실사용은 벨기에 연방정부 재무부, 복지부 등
임대율	100%

파이낸스 타워

사진만 봐도 얼마나 큰 건물인지 알 수 있네요.

 

2. 지역 현황

 

벨기에 : 인구 11,455,519명 / 신용등급 S&P AA

브뤼셀은 벨기에의 수도이자 유럽연합의 수도

 

 

브뤼셀 CBD지역에 대부분의 오피스가 집중적으로 공급

- 펜타곤, 레오폴드, 루이즈, 북부, 남부의 5개 하위 권역으로 구성

 

파이낸스타워는 펜타곤 지역에 위치

- 펜타곤 지역은 역사적으로 벨기에의 정치 및 행정 중심지로 기능

- 신규로 오피스가 건축될만한 부지가 부족하여 기타지역으로 확장 중

 

, 

파이낸스타워 반경 500m 내 버스정류장 6개, 트램 정류장 2개 위치

- 지하철 Botanique 역과 직접 연결되어 교통 편의성 극대화

- 브뤼셀 공항으로부터 차량 15분, 브뤼셀 중앙기차역으로부터 도보 15분 거리

 

파이낸스타워 주위에 벨기에 정부기관, EU기관, 미국 대사관 등이 위치

 

 

3. 매입가 수준

매입 Cap. Rate 4.85%

시장 Cap. Rate 3.65~4.85%

 

시장 Cap. Rate 범위 상단 수준에서 매입

- 적정가격 수준에서 매입한 것으로 판단됨

 

다만, 본 건은 부동산 매매금액이 1조 8천억원에 달할 정도의 초대형 빌딩으로 향후 매각시 제약이 있을 수 있음

 

Cap. rate가 무엇인지 궁금하면?

 

Cap rate? 자본환원률? 누구냐 넌?

 

4. 임대차 현황

 

임대율 100%

- 2034년까지 장기 임대차계약 체결

- 벨기에 통계청이 발표하는 Health Index(일종의 소비자물가상승률)에 따라 매년 임대료 조정

- 보험은 임대인이 부담하고 제세공과금과 유지보수는 임차인 부담하는 Double Net 구조

 

임대료

- 약 329유로/㎡로 인근 지역 평균 275유로 보다 다소 높음

- 임대료 수준이 높을 시 임차인 이탈 위험이 있으나, 본건은 임대 만기가 13년 가량 남아 있어 안정적

- 임차인 입장에서도 본 건 규모의 건물이 브뤼셀 내 존재하지 않아 이전이 어려움

 

5. 환헷지 현황

 

원금의 100%, 예상 배당금의 80% 환헷지

만기 3년의 통화스왑계약(CRS) 기 체결

 

5. 예상 배당

	기준일	목표 배당률
3기	2020.12.31	7.35%
4기	2021.06.30	7.73%
5기	2021.12.31	7.72%
6기	2022.06.30	7.91%
7기	2022.12.31	7.90%
8기	2023.06.30	8.09%

* 분배율은 공모가 기준 연환산으로 산출됨

 

추정기간 동안 7% 후반 수준의 배당이 기대됨

- 다만, 물가지수 변동에 따라 임대료 및 배당 변동 가능

 

결론

 

제이알글로벌리츠는

벨기에 브뤼셀 소재

초대형 빌딩인 파이낸스 타워에

투자하는 리츠로

우량임차인과의

장기 임대차 계약을 통해

7% 후반의 안정적인 배당수익이

기대되는 상품임

 

딜 사이즈가 너무 커서

향후 매각이 어려울 수 있는

단점이 있으나,

매각이 되지 않더라도

최대 13년 동안 투자하면서

배당을 수취할 수 있음

 

더 궁금하신 사항있으면

댓글 달아주세요~

 

P.S

제이알글로벌리츠는

소액우선배정 방식으로

청약물량을 배정할 예정이니,

자세한 내용은 아래 글에서 참고하세요^^

 

제이알글로벌리츠 100만원 청약하면 100만원 배정해준다고?