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Cap rate
자본환원율
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부동산 투자 상품을 접하다 보면
쉽게 들을 수 있는 말입니다.
하지만 일반인에게는
생소한 개념인데요.
Cap rate는
Capitalization Rate의 약자로
우리말로는
자본환율률이라고
합니다.,
그렇다면 Cap rate는 뭐냐?
Cap rate는
부동산을 보유함으로써 예상되는
향후 1년간의 수익률입니다.
1,000억짜리 부동산의
Cap rate가 5%라면
향후 1년동안
50억원의 수익이
예상된다는 의미인데요.
구체적으로는
Cap rate = 순영업이익 / 부동산가격(가치)
로 계산됩니다.
여기서 순영업이익은
NOI
Net Operating Income
이라고도 하는데요.
1년동안 예상되는 임대수익에서
부동산 자산을 운영하면서
발생하는 비용을
차감한 금액입니다.
비용 중에 대출이자는
포함되지 않음을
주의하세요.
대출은
받을 수도 있고, 안 받을 수도 있고
받더라도 얼마 받을지는
케바케로 다르니까요.
Cap rate는
100% 내돈으로, Equity로
투자했을 때를 가정합니다.
Cap rate를 알면
부동산 가격이
상대적으로 싼지 비싼지 알수 있는데요.
부동산가격(가치) = NOI / Cap rate
이므로
Cap rate가 높을수록
부동산의 상대적인 가격은 낮습니다.
시장 평균 Cap rate보다
내가 투자하려고 하는
부동산의 Cap rate가 높다면
상대적으로 낮은 가격에
투자자 입장에서는 좋은 가격에
자산을 매입했다고
볼 수 있지요.
아래 그래프는 서울 오피스 시장의
Cap rate 추이를 보여주고 있습니다.
시장금리(파란색) 하락과 함께
Cap rate(검은색)도
지속적으로 하락하고 있습니다.
6% Cap rate에 빌딩을 사서
(싸게 사서)
5% Cap rate에 빌딩을 팔았다면
(비싸게 팔았다면)
수익이 발행했겠지요.
최근 서울 오피스 시장의 호황은
임대료 상승과 함께
Cap rate 하락이 주도했음을
알 수 있는 부분입니다.
임대료는 상승하고
Cap rate는 하락하면
부동산 가치는
엄청나게 올랐겠죠.^^
앞으로
부동산 투자 건 검토시에
꼭 Cap rate를
고려하시기 바랍니다.
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