미래에셋맵스제1호리츠(미래에셋맵스제1호위탁관리부동산투자회사)

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미래에셋맵스제1호리츠

광교 상업시설에 투자하는

미래에셋자산운용의

첫 공모리츠

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부동산 투자 명가

미래에셋자산운용에서

첫 공모리츠를

상장합니다.

 

미래에셋맵스제1호리츠로

투자대상은

광교 센트럴푸르지오시티

상업시설인데요.

현재 롯데아울렛과 롯데시네마로

운영중입니다.

 

미래에셋맵스제1호에 대해

구체적인 내용을 알아볼까요^^

 

1. 투자대상 개요

 

대상 부동산	광교 센트럴푸르지오시티
준공년도	2015년 8월
위치	수원시 영통구 이의동 1338번지
구성	판매시설 24,103평 문화시설 1,970평 - 지하 4층 ~ 지상 5층 (매입대상 기준)
임차인	GS리테일 - 전차인 롯데쇼핑
임대율	100%

광교 센트럴푸르지오시티

 

2. 지역 현황

 

판교-분당-광교로 이어지는 수도권 남부 핵심 교통축에 위치

- 서울 도심과 강남 접근성 용이

- 수원 구도심 및 수지, 분당 등 약 160만명 배후 수요 확보

 

자조적 경제기반이 구축된 신도시

- 삼성전자, 테크노벨리, 법조타운 등 위치

- 다수 대학교 캠퍼스 인근에 위치

 

인근 경쟁 시설과 차별화

 

- 인근 경쟁 상업시설들이 근린생활시설 위주의 실외형 스트리트몰로 구성

- 분양형 상업시설이 많아 체계적인 관리 및 운영이 미흡

 

3. 매입가 수준

매입 Cap. rate 4.3%

시장 Cap. rate 4.3~4.6%

 

시장 Cap. rate 범위 하단 수준에서 매입

- 적정가격 수준에서 매입한 것으로 판단됨

 

Cap. rate가 무엇인지 궁금하면?

 

Cap rate? 자본환원률? 누구냐 넌?

 

4. 임대차 현황

 

임대율 100%

 

GS리테일과 장기 책임임대차 계약 체결

- 2035년 9월 만기

- 2030년까지 매년 임대료 2%씩 상승, 이후 1%씩 상승 

 

GS리테일은 롯데쇼핑과 전대차 계약 체결

- 2035년 9월 만기

- GS리테일은 책임임대차 계약 만기와 동일

- 임대료 : 고정차임 + 매출액의 3.2%

- 과거 4년간 롯데쇼핑의 전대료는 GS리테일의 임대료를 상회

 

우량 임차인과 장기 임대차 계약 및 전대차 계약이 체결되어 있어, 임대료 수입 및 배당 안정성 Good!!

 

GS리테일과 롯데쇼핑 둘 중 하나만 멀쩡하다면 어떻게든 임대료 수입을 받을 수 있는 구조

 

 

5. 예상 배당

회계연도	회계기간	예상배당률
1기	2019.12.12~2020.11.30	7.87%
2기	2020.12.01~2021.05.31	6.16%
3기	2021.06.01~2021.11.30	4.85%
4 기	2021.12.01~2022.05.31	6.35%
5 기	2022.06.01~2022.11.30	5.05%
6 기	2022.12.01~2023.05.31	6.55%

* 분배율은 공모가 기준 연환산으로 산출됨

 

4.85% ~ 6.55% 배당 계획으로 기간 별 편차가 큼

- 이는 매년 하반기 재산세 납부 때문인 것으로 판단됨

추정 기간(2~6기)동안 약 연5.8% 수준의 배당이 기대됨

임대료 상승에 따라 이후 배당 수익률 점진적 상승 예상

 

 

결론

 

우량 임차인과

장기 책임임대차 계약을

체결하고 있어

임대수익 및 배당 안정성이

높으나,

 

온라인 상거래 성장에 따른

오프라인 수요 감소라는

상업시설이 갖는

태생적인 문제점이 있습니다.

 

일반청약은

7월 13일부터 15일까지니

고민해 보세요^^

 

(전 청약하지 않으려고 합니다)

 

더 궁금한 사항있으면

댓글 달아주세요~