맵스미국9-2호(미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2호)

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맵스미국9-2호

미국 텍사스주 댈러스에 위치한 오피스빌딩에 투자하는 펀드

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맵스미국9-2호는

미래에셋자산운용이 운용하는

미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2호의

약자입니다.

 

9-2호?

그럼 9-1호도 있는건가?

 

예.

9-1호도 있습니다.

9-1호는 기관투자자들이 투자하는 펀드로

동일한 자산에 투자하고 있습니다.

 

맵스미국9-2호는

상장수익증권으로

주식시장에서 거래할 수 있습니다.

 

상장수익증권이 무엇인지는 아래 글 참고

폐쇄형(환매금지형) 펀드와 상장수익증권

 

다만,

일부 증권사의 경우

상장수익증권 거래를

지원하고 있지 않으니

참고하세요

 

이제 구체적으로

자산에 대해서 알아볼께요.

 

1. 투자대상 개요

 

투자대상	달라스 북부 시티라인 소재 오피스빌딩
준공년도	2015~2016년
위치	1251 State St, Richardson, TX 75082
구성	오피스 4개동 + 부속빌딩 1동
임차인	업무시설 : 스테이트팜 상업시설 : 스타벅스 등
임대율(펀드 설정시)	오피스 100%, 상업시설 55.7%
임대율(현재)	오피스 100%, 상업시설 54.5%
펀드만기	2024년 3월

 

 

2. 지역 현황

 

댈러스 지역은 2018년 11월에서 2019년 11월까지 120,700개의 신규 일자리 창출

-연간 3.2% 증가한 것으로 미국 평균 1.5% 증가 대비 우수

 

글로벌 Tech 기업들에게 주목받는 도시로 오피스 거래 및 임대가 활발히 이루어짐

 

댈러스 지역 공실률은 20% 수준

- 자산이 위치한 댈러스 북부 Ricardson / Plano 지역의 공실률은 22% 수준으로 다소 높은 편임

- 본 건 자산은 오피스 부분 100% 장기 임대차 계약이 체결되어 있어 시장 영향이 적음

 

3. 임대차 현황

 

오피스 : 스테이트팜이 오피스 면적 100%에 대해 20년(2037년까지) 장기 임차

- 스테이트팜은 미국 최상위권의 보험회사

- 신용등급 S&P AA(아주 우량 임차인)

- 연간 2% 임대료 상승

 

상업시설 : 스타벅스 등 다수의 임차인

- 임대율 54.5% 수준으로 펀드 설정시와 유사

- 추가적인 임대율 상승 및 임대료 수입 증가는 어려울 것으로 예상

 

4. 환헷지

 

환헷지 하지 않음

- 펀드 설정 시 대비 환율 상승으로 차익 예상

 

5. 과거 배당

	분배 지급일	분배율
1기	2017.06.26	5.26%
2기	2017.12.28	6.47%
3기	2018.06.28	7.10%
4기	2018.12.28	7.10%
5기	2019.06.27	7.84%
6기	2019.12.24	7.54%

* 분배율은 기준가 1,000원 기준으로 연환산으로 산출됨

 

배당은 매년 6월과 12월에 하고 있음

임대료 상승에 따라 배당률도 소폭 상승 중

 

맵스미국9-2호의 최근 배당이 알고싶으면?

맵스미국9-2호 7기(2020.6월) 배당 리뷰 (feat. 8.02% 고배당)

 

6. 기준가 vs 시장가(2020.07.09 기준)

 

기준가 : 1,166.26원

시장가 : 1,020원

 

기준가 대비 시장가는 14% 정도 할인되어 거래되고 있음

 

 

 

결론

 

우량임차인과

장기임대차 계약이 체결된

비교적 신축 오피스 건물이며

현재 시장가 기준

연 7% 이상 배당이 예상됩니다.

환율 상승과

매입시점 대비 자산가격 상승으로

매각차익도 기대할 수 있는

상품입니다.

 

물론 저도 투자하였습니다.^^

 

더 궁금하신 사항있으면

댓글 달아주세요~