맵스미국11호(미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호)

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맵스미국11호

미국 조지아주 애틀란타에 위치한 오피스빌딩에 투자하는 펀드

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맵스미국11호는

미래에셋자산운용이 운용하는

미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호의

약자입니다.

 

맵스미국11호는

상장수익증권으로

주식시장에서 거래할 수 있습니다.

 

상장수익증권이 무엇인지는 아래 글 참고

폐쇄형(환매금지형) 펀드와 상장수익증권

 

다만,

일부 증권사의 경우

상장수익증권 거래를

지원하고 있지 않으니

참고하세요

 

이제 구체적으로

자산에 대해서 알아볼께요.

 

1. 투자대상 개요

 

투자대상	애틀란타 오피스빌딩 Park Center1
준공년도	2016년 12월
위치	236 Permeter Center Pkwy NE, Atlanta GA 30346
구성	오피스빌딩 1개동 - 지상 21층 / 지하 4층 - 업무시설 16,012평 / 상업시설 421평
임차인	업무시설 : 스테이트팜 상업시설 : 콤파스 그룹 등
임대율(펀드 설정시)	오피스 100%, 상업시설 100%
임대율(현재)	오피스 100%, 상업시설 100%
펀드만기	2025년 1월

애틀란타 스테이트팜

 

2. 지역 현황

애틀란타 다운타운에서 북쪽으로 14마일 거리에 위치

- 285번 고속도로 및 400번 고속도로의 교차점에 위치하여 교통의 요지

- 애틀란타 국제공항으로부터 약 30분 거리

- 애틀란타 금융 및 상업, 주거 중심지인 Buckhead  지역으로 10분내 접근 가능

 

애틀란타 지역은 2018년 12월에서 2019년 12월까지 66,700개의 신규 일자리 창출

-연간 2.4% 증가한 것으로 미국 평균 1.4% 증가 대비 우수

 

글로벌 Tech 기업들에게 주목받는 도시로 오피스 거래 및 임대가 활발히 이루어짐

 

애틀란타 지역 공실률은 17% 수준

- 자산이 위치한 Central Perimeter Submarket 지역의 공실률은 20% 수준으로 다소 높은 편임

- 본 건 자산은 오피스 부분 100% 장기 임대차 계약이 체결되어 있어 시장 영향이 적음

 

3. 임대차 현황

 

오피스 : 스테이트팜이 오피스 면적 100%에 대해 20년(2037년까지) 장기 임차

- 스테이트팜은 미국 최상위권의 보험회사

- 신용등급 S&P AA(아주 우량 임차인)

- 연간 2% 임대료 상승

 

상업시설 : 콤파스 그룹 등 다수의 임차인이 100% 임차

 

콤파스 그룹 : 스테이트팜 구내식당 서비스 제공

- 임대차 만기일 2022년 월 1일

- 임대차 면적 : 95평 (상업시설 면적의 약 22.6%)

- 임대료 : 기본 임대료(연간 3% 상승) + 매출액 연동 임대료

 

4. 환헷지

 

환헷지 하지 않음

- 펀드 설정 시 대비 환율 상승으로 차익 예상

 

5. 과거 배당

	분배 지급일	분배율
5기	2020.03.31	8.08%

* 분배율은 기준가 1,000원 기준으로 연환산으로 산출됨

 

배당은 매년 3월과 9월에 하고 있음

임대료 상승에 따라 배당률도 소폭 상승 중

 

6. 기준가 vs 시장가(2020.07.10 기준)

 

기준가 : 1,234.70원

시장가 : 1,035원

 

기준가 대비 시장가는 16% 정도 할인되어 거래되고 있음

 

결론

 

우량임차인과

장기임대차 계약이 체결된

비교적 신축 오피스 건물이며

현재 시장가 기준

연 8% 수준의 배당이 예상됩니다.

환율 상승과

매입시점 대비 자산가격 상승으로

매각차익도 기대할 수 있는

상품입니다.

 

물론 저도 투자하였습니다.^^

맵스미국11호는

맵스미국9-2호와

닮은 점이 많습니다.

 

스테이트팜이

오피스부분을

장기 책임임차 하고 있는 부분이

그런데요.

 

맵스미국9-2호는 아래 글을 참고해 주세요^^

미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2호(맵스미국9-2호)

이상 맵스미국11호에 대해 알아봤습니다.

 

더 궁금하신 사항있으면

댓글 달아주세요~